Идея и воплощение

17 февраля  Промышленно-строительное обозрение

Агентство по реконструкции и застройке нежилой зоны «Шушары» – одна из многих структур, которые создавались в Петербурге десятилетие назад для того, чтобы содействовать развитию промышленных территорий, привлечь капитал для обеспечения инфраструктуры, реализации инвестиционных проектов. Хорошая идея не получила должного воплощения.

Опытом работы делится с нашими читателями генеральный директор ЗАО «Агентство по реконструкции и застройке нежилой зоны «Шушары» к. т. н. Виктор Якунчихин.

– Десятилетие назад вышедшее в свет распоряжение за подписью губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 № 434-р
«О развитии инфраструктуры промышленной зоны «Шушары», безусловно, вдохновило представителей бизнеса: территория, занимающая необычайно выгодное положение, с удобным транспортным сообщением была чрезвычайно привлекательна для размещения новых предприятий. В этом же распоряжении была предусмотрена разработка «Схемы генерального плана развития промышленной зоны «Шушары». В то время город не мог себе позволить направлять средства на разработку документации развития инфраструктуры производственных зон. И для решения таких локальных задач, а также для привлечения потенциальных инвесторов создавались агентства, подобные нашему.

Взяв на себя обязательства по привлечению средств на создание «Схемы генплана развития нежилой зоны «Шушары» и концепции развития территории, ЗАО «Агентство по реконструкции и застройке нежилой зоны «Шушары» планировало получить статус Агентства территориального развития. Градостроительная документация была нами заказана, разработана Бюро генерального плана КГА, и по ней территория предназначалась в основном под размещение предприятий транспортного и складского назначения. Концепция инвестиционного развития была согласована во всех отраслевых правительственных комитетах, кроме КУГИ.
Комитет по госимуществу не устроил раздел концепции по имущественно-правовым вопросам, описывающий взаимоотношения между правительством, агентством, инвесторами и собственниками земельных участков. Мы эту ошибку поправили в соответствии с требованиями КУГИ и законодательства. Однако позже ситуация изменилась, были приняты новые градостроительные законы, прекратила существование ИТК, и наша деятельность в качестве Агентства территориального развития городу оказалась не нужна. Сегодня город уже за казенные деньги заказывает новую градостроительную документацию – планы, схемы, проекты.
Тем не менее частично мы реализовали планы по привлечению капитала. В общей сложности в развитие территории были инвестированы около 70 млн долларов. Сегодня в Шушарах действуют около 40 компаний, которые специализируются в транспортной и складской деятельности, реализованы мероприятия по созданию систем водоснабжения и водоотведения.

На средства инвесторов нами построены 7 километров инженерных сетей, в соответствии с техническими условиями, выданными на ЗАО «Агентство «Шушары» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Кроме того, создан пожарный пост, ОАО «Совавто–Санкт-Петербург» провело реконструкцию котельной, которая снабжает теплом всю действующую на сегодня производственную зону, ведутся работы по проектированию и строительству 1-й мини-ТЭЦ мощностью 32 МВт.
Вместе с тем опыт работы Агентства по реконструкции и застройке нежилой зоны позволяет говорить о том, что отсутствие в городе долгосрочной стратегии экономического развития, должных условий для эффективных действий девелоперов приводит к замораживанию инвестиционно-привлекательных проектов, огромным финансовым издержкам. И, как следствие, к отказу от воплощения инвесторами своих идей в реальность.

Часто меняющееся градостроительное, экономическое и налоговое законодательства РФ и Санкт-Петербурга крайне негативно сказывается на инвестиционном развитии нежилых зон. То же самое можно сказать и о частой смене приоритетов в системе управления городской собственностью. Перестановка сил, смена принципов управления городским имуществом, попытки изменять существующие направления развития снижают инвестиционную привлекательность промышленных территорий.
Резонно, что и те компании, что расположены в центральной, исторической части города, не торопятся перебазироваться в промзоны: потери непременно перевесят выгоды, связанные с передислокацией производства.
Когда управляющая компания, имеющая статус Агентства по территориальному развитию, принимает решение начать реализацию концепции инвестиционного развития, даже при том, что все, казалось бы, решено: собраны бумаги, получены заветные подписи, функциональная направленность территории определена, источники инженерного обеспечения и инвесторы найдены, – все участники процесса могут столкнуться с непредвиденными проблемами.

Например, в одночасье может существенно расшириться функциональное назначение территории из-за желания расположить на ней «стратегически» важные для города объекты. Или частные идеи по размещению мусоросжигающего завода в промзоне «Шушары». Естественно, всех жителей поселка Шушары и собственников земли настораживают подобные решения и идеи. Прежде всего потому, что это предприятия с иной, более высокой, категорией вредности.
Изначально в Шушарах вредных производств не было, следовательно, появление, например, мусоросжигающего завода кардинальным образом изменит репутацию территории как экологически чистой производственной зоны. Кроме того, данные предприятия, как правило, энергоемкие, и подобное решение, безусловно, оказывается не в пользу быстрого инвестиционного развития территории.

Следующим фактором является долгосрочный регламент подготовки разрешительной документации на проектирование и строительство. Ни для кого не секрет, что оформление любых документов в нашей стране занимает очень много времени.

Количество бумаг, справок, разрешительной, сопроводительной документации, различных договоров, а также число «окон», куда их нужно представить для утверждения, превышает порой все разумные пределы. Самое главное, к чему нужно быть готовым, это то, что на каждую бумагу предусмотрен определенный срок. Случается, что пока предприниматель собирал необходимые документы, в действующее законодательство вносятся изменения; меняют свои должности ответственные лица. Значит, надо ждать, пока новое ответственное лицо вникнет в суть вопроса и будет способно принимать ответственные решения. Но за это время может измениться состав и количество бумаг, справок и т. д., необходимых для решения вопроса. Все требуют ожидания, то есть потери временных и финансовых ресурсов неизбежны.

И последним из группы факторов, сдерживающих инвестиционное развитие нежилых территорий Санкт-Петербурга, является коммерческая деятельность города по реализации крупных инвестиционных проектов. Это означает, что город часто поддерживает коммерческие предложения крупных компаний, в том числе зарубежных. Что, собственно говоря, понятно – это новые рабочие места, пополнение городской казны налоговыми платежами, повышение конкурентоспособности производства. И по большому счету не вызывает возражений.
Но в это время все остальные предприниматели, нацелившиеся на размещение мощностей на территории, вынуждены ждать. И пока город не примет окончательного решения по стратегическому проекту, все соседние замораживаются. Каких волнений, напряжения и потерь стоило, например, решение о передислокации депо «Сортировочная» в Шушары и потом неожиданная отмена этого решения…

Записала Роза Михайлова